‘대출 연장 불발’ 평택 지식산업센터 개발 ‘어디로’

KB부동산신탁 혼합형 토지신탁 사업지, 약정액 1120억…EOD 선언 가능성 ‘제한적’

평택 지식산업센터 개발사업의 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 만기 상환하지 못한 것으로 나타났다.
업계에선 경기 침체와 부동산 경기 냉각기로 나선지 반응을 곱게 받지 못했다.
혼합형 토지신탁을 제공한 KB부동산신탁은 공사비를 포함해 500억 원 넘게 회수하지 못한 것으로 알려졌다.

22일 업계에 따르면 평택 지식산업센터 개발사업의 시행사인 에스씨피씨제천이 PF대출을 연체 중인 것으로 나타났다.
지식산업센터 개발사업과 관련해 연장이 불발된 결과다. 대출 만기가 도래함에 따라 해당사는 기업이의상실(EOD) 요건에 충족된 상태다.

이 사업은 경기도 평택시 모곡동 438-1번지 지상에 지식산업센터 및 근린생활시설을 조성하는 프로젝트다.
에스씨피씨제천이 시행을 맡아 9985.5㎡ 부지에 연면적 7만110.2㎡, 지하 1층~지상 10층 규모의 건물을 건립할 예정이었다.
총 사업비는 약 1120억 원에 달한다.

시행사가 PF대출을 조달한 시점은 2022년 8월이다.
1120억 원 한도 대출약정이 체결됐다. 트렌치는 선순위 860억, 중순위 170억, 후순위 90억 등이다.
선순위 대주인 KB부동산신탁과 엠케이캐피탈은 각각 560억 원과 300억 원의 약정을 체결했다.
중순위 하나증권은 170억 원, 후순위 IBK투자증권은 90억 원을 약정했다.

대출 연체 원인은 대주 간 이견이다.
중·후순위 대주가 추가 대출 연장에 반대하면서 만기 연장 논의가 불발됐다.
이들은 “분양률 제고가 지연되고 있는 만큼 추가적인 만기 연장엔 회의적”이라고 밝혔다.
연장을 위해서는 최소한 이자 지급 재원을 마련해야 한다는 입장이다.

만기가 이미 한차례 연장된 이력이 있다.
앞서 시행사는 지난 3월 만기를 6개월 연장했다.
하지만 금융당국의 PF대출 만기연장 기준 강화 등으로 추가 연장이 부담스러워진 상황이다.

지난해 말 기준으로 상환되지 않은 PF대출 규모는 572억 원이다.
선순위 대출 중 548억 원은 상환됐으며, 현재 대출 잔액은 약 160억 원 수준으로 축소됐다.
다만 중·후순위 대출은 여전히 전혀 상환되지 않은 상태다.

대출약정 체결 당시 필수사업비 확보분이 80%로 설정돼 있었기 때문에
시공사도 공사비 약 20%를 정산받지 못한 것으로 알려졌다.
공사비 약 500억 원 중 100억 원가량이 미정산된 셈이다.

운상산업 입장에서는 작지 않은 문제다.
2024년 기준 운상산업 자산총계는 1046억 원, 부채총계는 985억 원.
현금성 자산은 6900만 원에 불과하다.

상황이 장기화되면 선순위 대주가 실력행사(경매, 공매)에 나설 가능성도 있다.
대출 대부분이 상환된 만큼, 경공매로 자산을 처분해도 회수가 가능하기 때문이다.

이 경우 회수 과정에서 중·후순위 대주는 손실이 불가피하다.
현재 미분양 상태지만, 거래 자체가 중단된 것은 아니다.