서울 주요 업무지구의 사무실 임대료가 꾸준히 오르면서, 중소기업이나 스타트업과 같은 임차인들의 부담이 갈수록 커지고 있다. 특히 CBD(광화문·종로), GBD(강남), YBD(여의도) 등 핵심 지역은 상권 회복과 공급 부족 영향으로 임대료 상승세가 이어지면서, 보다 합리적인 비용의 업무공간을 찾으려는 수요가 자연스럽게 증가하고 있다.

다시 주목받는 수도권 준공 완료 지식산업센터… 가격 경쟁력 부각돼

이러한 흐름 속에서 수도권 내 준공 완료 지식산업센터가 다시 주목받고 있다. 공급 과잉, 경기 침체, 금융 규제 등이 맞물리며 한동안 공실률이 높아지고 가격이 조정되기도 했지만, 현재는 실수요자 입장에서 오히려 우수 입지를 낮은 비용으로 확보할 수 있는 기회의 시기로 평가되고 있어서다. 특히 일부 단지는 임대료 인하에 더해 렌트프리 혜택까지 제공하고 있어 임차를 원하는 기업들에게는 매우 유리한 조건이 형성되고 있다는 평가다.

또한 지식산업센터 주요 지역 중 영등포, 구로·가산 지역 최근 분양되는 신축 지식산업시설은 공사비 인상 등의 영향으로 평당 3,000만원을 넘기고 있는 반면, 분양이 집중됐던 시기에 공급돼 준공이 완료된 지식산업센터는 신축임에도 여전히 평당 2,000만~2,300만원대에 형성돼 있어, 동일 면적 기준으로 임대료 부담이 확연히 낮다. 입지, 가격, 혜택 측면 모두에서 ‘전략적 진입 시점’이라는 분석이 나오는 이유다.

그간 지식산업센터에 대한 언론 보도는 공실률이나 투자 실패 사례 등 부정적인 측면에 집중되는 경향이 있었다. 하지만 이는 대부분 지방권 사례에 국한된 것으로, 성수, 가산·구로, 영등포 등 서울 주요 산업·업무 밀집지역의 단지들은 수요 기반이 탄탄하고, 실사용자 관점에서는 여전히 경쟁력을 갖춘 공간으로 평가된다.

한 업계관계자는 “특히 소위 ‘공실 지옥’은 수익형 투자를 노린 일부 투자자들에게 해당하는 문제”라며 “실제 입주해 사업을 영위하려는 실수요자에게는 큰 영향이 없기 때문에, 부담을 피하려는 이들에게는 수도권 지식산업센터의 매력도가 다시 부각되고 있다”고 전했다.

제도 개선도 호재로 작용… 영등포구, 입주 업종 확대 준비와 개발호재로 관심 집중

이러한 변화 흐름에 더해 최근에는 지식산업센터의 입주 업종 확대를 골자로 한 제도 개선도 진행되면서 관심은 더욱 높아지고 있다.

실제 지난해 산업통상자원부는 관련 법을 개정해 대부분의 업종에 대해 입주를 허용한 데 이어, 서울 금천구와 구로구 등은 이미 건설업, 금융업, OEM 제조업 등 다양한 업종의 입주를 허용했다. 이에 발맞춰 영등포구 역시 오는 2025년 하반기를 목표로 입주 업종 제한 완화를 준비 중이다.

특히 영등포 일대는 제도 개선과 함께 대규모 개발 호재가 이어지면서 관심이 크게 늘고 있다는 게 업계의 평가다.

실제 영등포구는 경인고속도로 지하화 및 연장 사업이 최근 예비타당성조사를 통과하며 서남권 교통 환경에 획기적인 변화가 예상되는 가운데, 오목교에서 고척교에 이르는 서부간선도로 지하화 사업도 순차적으로 추진되고 있다. 또한, 양평동2가 일대에서는 지식산업시설, 공동주택, 공공청사 등이 포함된 도시정비형 재개발사업이 본격화되고 있어 산업·주거·행정 기능이 결합된 복합거점으로의 전환이 기대된다.

‘영등포 C-TOWER’ 영등포구 변화 수혜 지식산업센터로 주목

이런 가운데 영등포구에서는 양평역 인근에 위치한 ‘영등포 C-TOWER’가 이러한 제도 변화와 개발 호재의 영향을 직접적으로 기대해볼 수 있는 단지로 주목도를 높이고 있어 이목이 쏠린다.

영등포 C-TOWER는 연면적 17,194㎡, 지하5층~ 지상 15층 규모의 지식산업센터로, 5호선 양평역에서 도보 약 5분 거리, 오목교 인근 35m 영등포로 대로변에 위치해 YBD, CBD, GBD, 마곡지구, 상암DMC, 서울산업단지 등 주요 업무지역으로 우수한 교통 접근성을 갖추고 있으며, 향후 경인고속도로 및 서부간선도로 지하화 사업, 도시정비사업 등이 완료되면 직접적인 수혜가 예상된다.

건물 구조도 실입주 기업에 적합하게 설계돼 있다. 지상 2층부터 15층까지는 소형부터 중형 규모의 다양한 기업이 입주할 수 있는 업무용 공장으로 구성되어 있으며, 지하층에는 창고 등으로 활용 가능한 전용 호실이 마련돼 있어 실용성이 높다.

이와 함께 영등포 C-TOWER는 양평동과 인접한 목동, 여의도 일대의 생활·업무 인프라를 함께 누릴 수 있는 점도 장점으로 꼽힌다. 실제 단지는 타임스퀘어, 현대백화점, 코스트코, 롯데마트를 비롯해 대형 병원과 세무서 등 다양한 편의시설이 가까이 위치해 있어, 기업 운영에 필요한 생활 인프라 접근성이 뛰어나다.

고금리 기조와 금융 규제, 공급 증가 등으로 인해 준공 직후 입주가 다소 지연됐지만, 최근 시장 안정세와 입주 업종 확대 기대감이 맞물리면서 실입주를 고려하는 기업들의 관심이 점차 증가하고 있다.

현장 관계자는 “현재는 비교적 낮은 임대료 수준에서 우수 입지를 확보할 수 있는 시점”이라며, “향후 제도 변화가 구체화되면 영등포 일대의 입지 희소성과 자산 가치가 더욱 부각될 수 있다”고 말했다.

한편 지식산업센터시장은 분양가가 전반적으로 상승 기조를 보이는 가운데, 현재 일시적으로 가격이 조정된 일부 단지들은 시간이 지나며 다시 회복 국면에 들어설 것이란 전망이 나온다. 이와 함께 시장 구조적으로 임대료 역시 점진적인 상승이 불가피할 것으로 예상되는 만큼, 실입주를 고려하는 기업에게는 지금이 입지, 임대료, 제도 측면에서 모두 유리한 진입 시점이라는 평가다.

업계 관계자들은 “어떤 입지를 선점하느냐에 따라 기업의 중장기 전략과 비용 구조가 달라질 수 있다”며, 변화 흐름을 선제적으로 반영하는 판단이 중요하다고 강조했다.

정용석 기자(kudljang@dt.co.kr)